Les investisseurs et le secteur immobilier mènent le tumulte.
Flanqué de sa ministre du Logement, Marina Gonçalves, âgée de 34 ans, et de son « bras droit », le ministre des Finances Fernando Medina, António Costa a tenu une conférence de presse jeudi soir dernier décrivant ce qui a été présenté comme le plan du gouvernement pour résoudre la crise du logement au Portugal.
« Nul ne peut ignorer à quel point le marché du logement a été impacté par la hausse des taux d’intérêt et des loyers pratiquée. Pour cette raison, le Conseil des ministres a approuvé aujourd’hui le programme ‘Mais Habitação’ (Plus de logement) dans lequel nous avons essayé d’agir dans toutes les dimensions du problème du logement », a-t-il déclaré à son auditoire.
Et puis la première intervention concertée sur le logement depuis des décennies s’est déroulée sous la forme d’une présentation PowerPoint avec très peu d’explications à l’appui.
Avant d’exposer les différentes mesures, il faut dire que le président Marcelo Rebelo de Sousa a comparé le gouvernement à un melon – expliquant que personne ne sait jamais à quel point un melon est bon tant qu’il n’a pas été ouvert.
« En regardant le paquet de mesures, qui est très volumineux, il n’est pas possible d’avoir une idée précise de ce qu’il y a dedans. Hier, le melon a été présenté », a-t-il réfléchi, « maintenant il faut ouvrir le melon et regarder chaque loi et voir ce que chacune d’elles dit ».
Dans l’état d’esprit du président, ce qui manque, c’est de comprendre combien chaque mesure coûtera à l’État, combien de familles en bénéficieront, quels seront les effets de ces mesures et combien de temps chacune prendra pour produire des effets.
Aucune de ces questions n’a trouvé de réponse lors de la conférence de presse de jeudi dernier – bien que le Premier ministre ait déclaré que le paquet global coûterait au gouvernement 900 millions d’euros – d’où la fureur galopante qui a suivi.
Photo : ANTÓNIO COTRIM/LUSA
Alors, d’abord les différentes mesures : elles ont été listées sous cinq grands objectifs:
- Augmenter le nombre de propriétés disponibles pour le logement
- Simplification des procédures d’autorisation
- Augmentation du nombre de propriétés sur le marché locatif
- Combattre la spéculation
- Protéger les familles
En les prenant par le haut, afin d’augmenter le nombre de propriétés disponibles pour le logementles solutions sont décrites comme suit :
- Conversion de l’usage d’un bien commercial ou d’un bien de services en logement
- Mettre à disposition à bail, à des fins d’habitation, des propriétés appartenant à l’État (et il y en a littéralement des milliers dans tout le pays).
Pour simplifier les processus d’octroi de licencesle plan comprend :
- Rendre les architectes/ingénieurs responsables de l’octroi de licences (c’est-à-dire supprimer le rôle des conseils)
- Appliquer « des intérêts de retard pour non-respect des délais d’autorisation ». Une mesure de responsabilité qui, a prévenu M. Costa, « s’accompagnera d’un cadre de sanction très dur ».
Pour augmenter le nombre de biens disponibles sur le marché locatif, la présentation répertorie :
- Renforcer la confiance des propriétaires.
- Location état (propriétés) à sous-louer.
- L’État garantit le paiement des loyers impayés (en cas de non-paiement des loyers échus après trois mois), soit en prenant en charge l’intégralité du montant (si les locataires bénéficient de ce niveau d’aide), en payant une partie des loyers impayés, soit en superviser l’expulsion.
- Suppression des taxes à payer si les propriétaires vendent des propriétés pour le marché du logement à l’État.
- Financer les municipalités pour des travaux de construction coercitifs (c’est l’un des points de discorde les plus chauds : l’idée étant que les municipalités pourront réserver des propriétés vacantes, demander aux propriétaires de leur louer à des fins de sous-location, et le faire de manière coercitive si la réponse est ‘ Non’).
- Location obligatoire des logements vacants (cette proposition rejoint la proposition ci-dessus).
- Encourager les propriétaires exploitant AL (alojamento local/locations de vacances à court terme) à transférer vers le marché à long terme, la « carotte » n’étant pas d’impôt IRS sur le revenu jusqu’en 2030 – et le « bâton » étant un nouveau prélèvement s’ils choisissent de rester dans le secteur du court terme. Les rouages de la mesure AL comprennent l’interdiction de nouvelles licences AL, sauf dans les zones rurales de l’intérieur où elles aideront l’économie locale – et la révision de toutes les licences en 2030, puis tous les cinq ans par la suite. On pense également qu’il existe une stipulation selon laquelle si les copropriétés s’opposent à une AL en cours en leur sein, elles peuvent également forcer l’arrêt de la pratique.
Combattre la spéculation implique :
- Supprimer la composante habitation du régime de visa doré de longue date (quelque chose qui a été présenté comme la fin complète du régime, ce qui n’est presque certainement pas le cas. La piqûre dans la queue de cette mesure, cependant, est que tout propriétaire qui ont des visas dorés ne pourront les renouveler, à l’expiration de leur validité, que s’ils y habitent eux-mêmes (ou si un membre de leur famille proche y habite) ou s’ils les louent sur le marché à long terme.
- Garantir un loyer juste dans tous les nouveaux contrats de location (encore une fois, aucune explication à ce stade sur la façon dont cela fonctionnera).
Enfin, protéger les familles, voit des propositions pour :
- Exclure les prélèvements sur les plus-values de remboursement d’hypothèques (personnelles et pour ses descendants).
- Obliger les banques à proposer des prêts hypothécaires à taux fixe, pour se protéger contre toute augmentation des taux d’intérêt.
- Soutenir les familles en difficulté jusqu’à 200 € par mois « dans certains cas ».
Faisant fi un instant de la contestation que ces mesures ont suscitée, il y a – les critiques l’admettent – quelques « très bonnes idées » dans le paquet : convertir l’usage de l’immobilier commercial ou des services en logement, par exemple, et enfin s’attaquer au scandale de l’Etat/ municipalités ayant siégé sur des milliers de propriétés parfaitement utilisables, dans de nombreux cas depuis des décennies.
D’autres avantages potentiels sont l’exonération d’impôts pour les propriétaires qui cherchent à vendre à l’État ; voire l’offre de défiscalisation si certains propriétaires d’AL veulent effectivement sortir du régime (le régime a ses propres inconvénients : si les propriétaires cherchent à revendre, ayant exploité l’AL, ils sont redevables de 45% d’impôt sur les bénéfices et ne peuvent que contourner ceux-ci s’ils ont quitté le régime trois ans auparavant).
L’aide au logement pour les familles en difficulté et la garantie des loyers impayés sont toutes considérées comme positives, quoique pour une très petite partie de la société.
En d’autres termes, certains éléments du paquet ont de la valeur, mais il y a ensuite des aspects qui s’effondrent comme un marteau idéologique sur la notion de marché libre/d’entreprise privée – la « location obligatoire des propriétés vacantes » étant la mesure qui a suscité la les plus grands hurlements d’indignation des citoyens nationaux, car il est considéré comme une intervention presque communiste. Le commentateur politique Luís Marques Mendes a déclaré lors de son créneau habituel du dimanche que ce n’était même pas le genre de proposition que l’on pourrait attendre d’un socialiste modéré comme António Costa.
Le Premier ministre aurait-il simplement pu être persuadé d’accepter cette mesure parce que son ambition personnelle ces jours-ci est beaucoup plus plus tourné vers l’Europe ?
Selon l’ancienne eurodéputée socialiste Ana Gomes, 2024 pourrait apporter des élections « et je ne fais pas seulement référence aux élections européennes… ».
Les réponses à toutes les questions actuelles ne sont pas claires. À première vue, le programme gouvernemental « Mais Habitação » fera désormais l’objet d’une « discussion publique » (au lieu de cela, lisez l’« attaque concertée de tous les côtés »). Il doit également y avoir un débat au parlement avant qu’un ensemble définitif de mesures ne soit approuvé par le Conseil des ministres prévu pour le 16 mars.
