Acheter une propriété au Portugal ? Six considérations fiscales

Il est cependant important de rechercher d’abord vos options et de comprendre les implications fiscales de la propriété immobilière et du fait de résider au Portugal. Plus vous disposez d’informations à l’avance, plus vous aurez de possibilités d’économiser de l’impôt.

1. Résidence fiscale

Si vous envisagez d’utiliser votre propriété portugaise comme maison de vacances pour le moment, veillez à bien comprendre les règles de résidence.

Bien que vous soyez généralement considéré comme résident fiscal après avoir passé 183 jours au Portugal au cours d’une année, cela peut être plus tôt si vous avez un domicile permanent ici – potentiellement même le jour de votre arrivée.

Le déclenchement de la résidence vous rend redevable des impôts portugais sur les revenus mondiaux et sur certaines plus-values.

2. Achat et taxes locales

Lors de l’achat d’une propriété portugaise, des droits de mutation vous sont facturés Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Les tarifs varient selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou non, mais, dans les deux cas, les taux progressifs vont jusqu’à 8 %. Un droit de timbre de 8% (Imposto do Selo) est également appliqué.

La TVA est facturée à 23% si le bien n’est pas acheté à un particulier.

Vous êtes alors soumis à l’équivalent portugais de la taxe d’habitation britannique – Imposto Municipal sur Imóveis (IMI) – compris entre 0,3 % et 0,8 % par an selon le type, l’emplacement et l’âge de la propriété (7,5 % lorsque la propriété est réputée être basée dans une juridiction de « paradis fiscal »).

3. « Impôt sur la fortune » foncière

Si votre participation dans une propriété portugaise vaut plus de 600 000 €, vous attirez Imposto Municipal supplémentaire sur Imóveis (AIMI) compris entre 0,4% et 1,5% chaque année, selon la valeur et le mode de détention du bien.

Un allégement de 600 000 € par personne signifie que les couples en copropriété ne sont confrontés à l’AIMI que sur les propriétés dépassant 1,2 million d’euros, et uniquement sur la valeur supérieure.

4. Impôt sur les plus-values

Lorsque vous vendez une propriété portugaise, vous pourriez être redevable de l’impôt sur les plus-values ​​au Portugal et potentiellement également au Royaume-Uni, selon l’endroit où vous résidez.

Pour les résidents portugais, vos gains mondiaux sont ajoutés aux autres revenus annuels et imposés aux taux barémiques, actuellement compris entre 14,5 % et 48 %. Seulement 50 % du gain est imposable et un allègement contre l’inflation s’applique après deux ans de possession.

Votre résidence principale peut être exonérée de l’impôt sur les plus-values ​​si vous utilisez la totalité du produit de la vente d’une résidence principale pour acheter une autre résidence dans un délai déterminé. Cela ne s’applique que si le nouveau domicile se trouve au Portugal ou dans l’UE/Espace économique européen.

Une autre exonération s’applique si vous êtes retraité ou âgé de plus de 65 ans et que vous réinvestissez vos gains dans un contrat d’assurance ou un fonds de pension éligible dans les six mois suivant la vente.

Depuis janvier 2023, les non-résidents qui vendent des biens immobiliers portugais sont imposés au même titre que les résidents. Certains gains provenant d’actifs portugais sont également imposables au Royaume-Uni pour les résidents britanniques. Bien qu’un crédit soit disponible lorsque l’impôt est payé deux fois, vous paierez le montant le plus élevé.

5. Posséder un bien par l’intermédiaire d’une entreprise

Si vous envisagez d’acheter une propriété portugaise par le biais d’une structure d’entreprise offshore, telle qu’une société ou une fiducie, pesez soigneusement le pour et le contre pour déterminer si c’est l’approche la plus appropriée pour vous. Il n’offre pas d’avantages fiscaux.

Depuis 2018, lorsque la valeur d’une entreprise non-résidente est constituée à 50 % ou plus de biens immobiliers portugais, le gain sur le transfert d’actions peut être soumis à l’impôt sur les sociétés portugais de 25 % (35 % si elle provient d’un « paradis fiscal »).

Les sociétés négociant des biens immobiliers ne bénéficient pas de l’abattement de l’impôt sur la fortune, ce qui signifie que de nombreux biens immobiliers « enveloppés » sont redevables de 0,4 % sur la valeur totale du bien chaque année.

6. Droits de succession

Réfléchissez à l’impôt que vos bénéficiaires paieront lorsqu’ils hériteront des biens à votre décès ou que vous les ferez don de votre vivant. La transmission d’un bien portugais à des destinataires autres que votre conjoint, vos enfants ou vos parents entraînera un droit de timbre portugais forfaitaire de 10 %, où qu’ils habitent.

Si vous restez domicilié au Royaume-Uni – comme le font de nombreux expatriés – votre propriété portugaise et votre patrimoine mondial seraient également à portée de tir pour les droits de succession britanniques de 40 %.

Avec une planification minutieuse, il est possible de réduire considérablement votre obligation fiscale, non seulement sur votre maison portugaise, mais aussi sur vos actifs, investissements et retraites mondiaux, pour vous et vos héritiers.

La planification fiscale transfrontalière est complexe et difficile à mettre en œuvre, alors profitez de conseils personnalisés et professionnels pour garantir la tranquillité d’esprit financière et profiter pleinement de votre nouvelle maison au Portugal.

Les taux d’imposition, la portée et les allègements peuvent changer. Toutes les déclarations concernant la fiscalité sont basées sur notre compréhension des lois et pratiques fiscales actuelles qui sont susceptibles de changer. Les informations fiscales ont été résumées ; les individus devraient demander des conseils personnalisés.

Tenez-vous au courant des problèmes financiers qui pourraient vous affecter sur la page d’actualités de Blevins Franks à l’adresse www.blevinsfranks.com.

Par Dan Henderson

Dan Henderson est associé de Francs Blevins au Portugal. Conseiller financier hautement expérimenté, il est titulaire du diplôme en planification financière et de qualifications avancées en retraites et en planification d’investissement du Chartered Insurance Institute (CII). | www.blevinsfranks.com