Il est facile de voir l’intérêt de rénover une propriété en Algarve. De nombreuses maisons abandonnées jonchent la campagne et les nombreuses villes charmantes de la région. La plupart des ruines rurales s’accompagnent d’hectares de terrain, de vues fabuleuses et, bien sûr, d’un espace pour une piscine !
Achetez dans le centre historique d’une ville et profitez d’avantages fiscaux importants et d’incitations financières. De plus, si reconstruire une ruine est trop difficile, il existe également des propriétés plus anciennes qui peuvent simplement nécessiter une mise à jour avec de nouvelles salles de bains et cuisines, etc.
Demandez à un expert !
Cependant, si entreprendre un projet de rénovation dans votre propre pays est semé d’embûches, en tenter un dans un pays étranger dont vous ne parlez peut-être pas la langue ou ne comprenez pas les réglementations locales peut être encore plus risqué.
À moins que ce ne soit le cas, vous suivez la règle de base simple de “toujours rechercher un soutien professionnel et de ne traiter qu’avec des entreprises réputées avant de vous engager à acheter une propriété”, explique Kenneth Laidlaw, conseiller immobilier principal chez Engel & Völkers à Portimão.
S’appuyer sur une agence immobilière bien établie et réputée pour trouver et acheter la propriété, ainsi qu’un bon avocat pour gérer le processus d’achat, est vital. Avoir une étude de la propriété peut également être un avantage car l’expert peut identifier les problèmes et suggérer des solutions. Cela peut économiser beaucoup de temps, d’argent et d’aggravation, selon Robert Edwards, directeur et associé chez Cerro Novo, l’une des agences immobilières les plus anciennes de l’Algarve.
Faites appel à un architecte et planifiez votre réussite
Il ajoute qu’avant de signer tout contrat promissoire, il est sage de demander à un architecte de vérifier exactement ce qui peut être construit dans la région et si tout y est déjà légal ou peut être légalisé avec un nouveau projet. Demandez à l’architecte de prendre rendez-vous au service urbanisme de la mairie « pour que vous puissiez vous joindre à la réunion avec une liste de toutes les questions que vous pourriez avoir », ajoute Robert.
Faire appel à un architecte, un géomètre ou un maître d’œuvre pour traiter avec les constructeurs et les pouvoirs publics est particulièrement judicieux si vous ne parlez pas bien portugais, ajoute Robert. Sinon, explique-t-il, « le projet prendra probablement beaucoup plus de temps et, s’il n’est pas fait correctement au début, entraînera une augmentation des coûts ».
Kenneth ajoute qu’il existe des architectes spécialisés dans la conception, les processus d’approbation et la gestion de projets impliquant des bâtiments ou des ruines historiques. « Chez Engel & Völkers, nous sommes idéalement placés pour vous conseiller sur qui serait le mieux adapté au type de travail que vous souhaitez effectuer », ajoute-t-il, expliquant : « différents coups pour différentes personnes ».
Robert dit que le processus architectural impliqué dans un projet de rénovation prendra souvent un minimum de six mois, mais peut également prendre un an ou plus, parfois des années. Si seulement l’intérieur est rénové et que la façade n’est pas du tout modifiée, alors un simple permis de construire pourrait être possible et c’est bon marché et rapide, ajoute-t-il.
Il ajoute que « le délai de construction réel une fois le permis accordé est généralement de 4 à 12 mois pour une maison de trois chambres, selon le type de rénovation effectué. Si ça part de zéro, ça peut prendre jusqu’à 18 mois en raison des autorisations des mairies ».
Ville contre campagne
Paulo et Joana Martins, propriétaires/associés de ProjSul, un cabinet d’architecture et d’ingénierie basé à Lagoa, affirment que la rénovation d’une propriété à la campagne ou près de la côte ou à l’intérieur d’une ville implique des exigences différentes.
Rénover une propriété à la campagne, disent les Martin, est similaire mais un peu plus compliqué que de construire une nouvelle maison : lois et règlements.
Tirer profit des projets urbains
Il existe de nombreuses ruines à vendre dans les zones urbaines telles que Portimão, Faro et Silves, disent les Martin. De plus, pour résoudre le problème du déclin urbain, les autorités (tant locales que centrales) ont lancé divers programmes d’incitations pour attirer les gens vers les centres-villes anciens. Ainsi, les acheteurs de propriétés dans les centres historiques peuvent, si certaines conditions sont remplies, réclamer diverses subventions et prestations pour aider à payer la restauration. Il est également possible de bénéficier d’impôts réduits sur les revenus locatifs et sur l’impôt sur les plus-values si vous décidez de vendre le bien, selon ProjSul.
Cependant, ces bâtiments sont soumis à des contrôles d’urbanisme stricts. Les procédures de planification sont les mêmes et prennent autant de temps que pour un nouveau bâtiment, alors que vous devrez également répondre à diverses exigences et passer par un certain nombre de cerceaux pour obtenir des subventions et d’autres avantages tels que la réduction de l’IVA (TVA) et le incitations fiscales, selon les Martin.
Kenneth Laidlaw dit qu’Engel & Völkers a actuellement un certain nombre de projets de rénovation dans la région de Portimão et un certain nombre de parcelles avec des ruines adaptées à la rénovation.
Le directeur de Kenneth, Wilfrid Hoos, ajoute que l’agence a un certain nombre de projets entièrement rénovés à vendre allant d’un ancien chantier naval, une ancienne école et même un atelier de réparation de voitures qui a été transformé par le propriétaire, un artiste, en un magnifique loft. en préservant certains éléments de son passé dans la décoration intérieure.
Kenneth ajoute que lors de l’achat d’une propriété rénovée, il est essentiel d’être conscient du vieil adage du «caveat emptor». Il explique que même si à première vue tout peut sembler impeccable, il est important de vérifier si la plomberie et le câblage électrique, par exemple, ont été mis à jour.
Il ajoute que c’est là que « faire appel à une bonne société immobilière comme Engel & Völkers peut faire toute la différence. Grâce à nos connaissances locales et à notre vaste réseau de contacts, nous pouvons vous aider à vous assurer que vous achetez le rêve et non le cauchemar ! »
Trouver un constructeur fiable et compétent est particulièrement difficile en ce moment compte tenu du boom immobilier en cours en Algarve. Mais encore une fois, c’est un domaine où les agents immobiliers et les architectes peuvent aider. Kenneth dit qu’Engel & Völkers, par exemple, travaille avec un certain nombre d’entreprises qu’ils peuvent recommander, tandis que « si vous nommez un architecte réputé, il recommandera des constructeurs qu’ils ont utilisés avec succès dans le passé, garantissant ainsi une rénovation de qualité.
Rénover plutôt que reconstruire
Si vous préférez un projet moins ambitieux, il est toujours possible d’acquérir des villas dans des villes telles que Carvoeiro qui sont prêtes à être rénovées, explique Zoie Hawker, associée directrice de Fine & Country Algarve, qui possède des bureaux à Carvoeiro, Almancil et Tavira.
Les travaux pourraient simplement impliquer de nouvelles fenêtres, volets, plomberie, cuisine, portes, armoires et même planchers avec l’installation de systèmes de chauffage et de refroidissement modernes. La piscine et les terrasses peuvent également avoir besoin d’être rénovées. De plus, les jardins des villas anciennes sont déjà bien implantés, alors qu’« il n’y a pas besoin d’impliquer la mairie », précise Zoie.
Cela peut être une aubaine étant donné que les mairies, à cause du Covid, fonctionnent “plus lentement qu’un pas d’escargot ». A Lagoa, par exemple, raconte Zoie, « nous avons attendu près d’un an pour faire approuver un simple projet de modification, contre pas plus de quelques mois avant le covid ».
« Donc, mon conseil », conclut Zoie, « serait que toute personne pressée devrait éviter toute propriété nécessitant un permis de construire ». Mais s’ils ne sont pas pressés, alors un projet de réaménagement ne prend pas plus de temps que de faire approuver un projet de nouvelle construction et ils ont l’avantage de choisir parmi les meilleurs emplacements.
Lisa Channing, responsable marketing chez QP Savills, déclare que beaucoup de nos acheteurs «veulent simplement déposer leurs valises» et s’installer dans la vie de l’Algarve, mais beaucoup veulent également apposer leur propre empreinte sur une propriété et recherchent des propriétés qui nécessitent une mise à jour avec de nouvelles salles de bains et cuisines.
L’agence est fréquemment sollicitée par des promoteurs qui ne souhaitent pas démolir complètement une propriété mais la ramener « aux murs extérieurs » et transformer une villa traditionnelle en une maison moderne et décloisonnée. C’est un processus beaucoup plus rapide et moins coûteux que de démolir un bâtiment, ce qui nécessite une licence spéciale, puis de reconstruire à partir de zéro.
Lisa ajoute que QP Savills voit actuellement de nombreux acheteurs dont le budget comprend la remise à neuf selon leurs besoins et leurs goûts individuels.
QP Savills peut présenter aux acheteurs des constructeurs et des architectes qui peuvent fournir des conseils sur les coûts et les délais. Lisa recommande d’examiner les travaux antérieurs du constructeur, mais en fin de compte, c’est à l’acheteur de décider à quel constructeur il fait confiance et qu’il souhaite utiliser.
Lisa ajoute que Savills voit actuellement beaucoup d’acheteurs qui ont un budget qui inclut la rénovation d’une propriété « dans leur propre style ».
La patience est une vertu
Le chanteur/compositeur Cat Stevens n’est peut-être pas le premier nom qui vient à l’esprit lors de la recherche d’une propriété en Algarve. Mais les paroles du classique « Father and Son » valent certainement la peine d’être écoutées avant de vous lancer : « Mais prenez votre temps, réfléchissez beaucoup ; Pensez à tout ce que vous avez ; Car tu seras encore ici demain ; Mais vos rêves ne le peuvent pas.
Nombreux sont ceux qui vous diront qu’une fois que vous avez acheté un bien immobilier, vous pouvez faire ce qui vous plaît et économiser des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros, en prenant des raccourcis.
« C’est ce que font les locaux » s’est avéré une ligne de tueur avec de nombreux acheteurs hésitants. Et c’est facile à croire quand le soleil brille, et la vie ici semble si détendue. Mais ce n’est tout simplement pas vrai et si vous ne consultez pas des professionnels, le vieil adage « acheter en toute hâte, repentez-vous à loisir » s’appliquera presque certainement, dit Kenneth Laidlaw.
De plus, comme le dit Robert Edwards, « même si c’est certainement un défi de rénover des propriétés, lorsqu’il est fait correctement et avec patience, cela peut être exceptionnellement gratifiant ».
Par Anthony Beachey
|| features@algarveresident.com
Anthony Beachey est un ancien journaliste de BBC World Service qui travaille maintenant en tant que pigiste au Portugal, où il se spécialise dans l’économie et la finance.
