La décision de la Cour suprême pourrait annoncer le retour des locations illégales, prévient le patron du tourisme.
Une décision de la Cour suprême a été qualifiée de « bombe » pour le secteur AL (Alojamento Local, ou logements touristiques de courte durée). Mais est-ce?
La semaine dernière, la Cour a annoncé « l’uniformisation » d’une décision concernant le régime AL – les propriétaires ne doivent pas louer une unité résidentielle soumise à un certificat de division (appelée « propriedade horizontale » en portugais), qui est destinée à « l’habitation », au sein du régime AL.
La décision de la Cour suprême a été unanime, a déclaré Public avec près de 30 juges qui le soutiennent.
Public Le journal l’a diffusé en exclusivité, mais il a été rapidement repris par d’autres sources médiatiques – la simple raison étant que cela pourrait potentiellement créer un raz-de-marée de problèmes, et en effet, cela a provoqué une panique généralisée dans le secteur AL.
Le juge principal Paulo Rijo Ferreira a admis que le nombre d’affaires susceptibles de dénoncer l’activité AL dans des appartements « destinés à l’habitation » pourrait maintenant faire boule de neige – alors qu’il existe de réels « risques économiques » à l’horizon.
Si les gens ne peuvent pas louer les appartements qu’ils ont achetés de bonne foi pour ce type d’investissement, ils peuvent très bien choisir de les louer illégalement – c’est le problème -, ce qui signifie que l’État pourrait perdre des centaines de milliers, voire des millions d’euros en recettes fiscales.
C’est certainement l’avis de Hélder Martins, le nouveau président de l’association des hôteliers de l’Algarve AHETA, qui pense que l’Algarve sera sérieusement affectée par cette décision.
Les « infâmes lits parallèles » (locations de vacances illégales) du passé (avant l’introduction du régime AL) « reviendront certainement », a-t-il averti dans une interview à Lusa le lundi.
Eduardo Miranda de l’association AL a fait de son mieux pour minimiser la perspective de dommages au secteur, disant craindre « les conséquences de la médiatisation » bien plus que la probabilité d’une « avalanche d’affaires » devant les tribunaux.
« Ce que dit cette décision, c’est que dans les conflits qui aboutissent devant les tribunaux, la préférence sera donnée aux copropriétés », a-t-il expliqué la semaine dernière. « Mais dans la loi de 2018, cette question a fini par être largement contournée. Afin d’éviter les conflits devant les tribunaux, la loi a créé un mécanisme, appelé ‘opposition’, qui permet à la copropriété de faire une demande d’annulation (d’une AL), qui est simple, gratuite et relativement facile », a-t-il déclaré.
Et, a-t-il souligné, ce mécanisme a permis à très peu d’affaires d’être portées devant les tribunaux, car elles peuvent être résolues facilement par l’arbitrage.
Quoi qu’il en soit, il s’agit d’une décision judiciaire qui vise à uniformiser le régime AL (voir encadré). Il fait suite à des décisions de justice contradictoires antérieures, selon Idéaliste: en 2016, la Cour d’Appel de Porto a statué que les propriétaires pouvaient choisir de louer leurs propriétés à qui ils voulaient, l’activité AL étant « compatible » avec la résidence permanente ; une autre (de la cour d’appel de Lisbonne), également en 2016, a tranché en faveur des personnes qui vivent dans des appartements destinés à l’habitation et se sont retrouvées obligées de le partager quotidiennement avec des étrangers qui faisaient fréquemment du bruit au-delà des « heures normales ».
La dernière décision de la Cour suprême entend uniformiser l’activité AL.
Le juge Rijo Ferreira a été cité comme s’attendant à une « perturbation significative » dans le secteur AL (il y a 101 534 unités « alojamentos locales » enregistrées au Portugal, dont 65 750 sont classées comme appartements), tandis que les avocats interrogés ont déclaré qu’ils considéraient eux aussi la décision comme une « bombe ».
André Miranda (aucune relation apparente d’Eduardo Miranda) – un associé de Pinto Ribeiro Advogados – a déclaré que la décision de la Cour suprême « augmentera » la probabilité de succès des futurs procès, même si ceux-ci devront être analysés au cas par cas.
Vítor Amaral, président de l’association portugaise des sociétés de gestion de copropriétés, est également d’avis que la décision conduira à « un plus grand conflit judiciaire ». Il s’attend à « beaucoup plus de discussions sur cette question dans les prochaines assemblées de copropriété », qui traitent déjà des nouvelles règles de fonctionnement des copropriétés telles qu’elles sont, a-t-il déclaré.
CE QUE LA COUR SUPRÊME A DÉCIDÉ :
Le libellé de la décision de la Cour suprême établit que « dans le régime de propriété horizontale (propriétés faisant l’objet d’un certificat de division), l’indication dans le titre constitutif qu’une certaine unité de construction (« fração autónoma » en portugais) est destinée à l’habitation doit être interprétée dans le sens que les locations touristiques ne sont pas autorisées ».
La décision signifie essentiellement que les résidents des immeubles/copropriétés qui se plaignent du bruit en dehors des heures d’ouverture, de l’augmentation de la saleté et de l’usure des parties communes, de l’accès des étrangers aux garages et aux immeubles résidentiels sont tout à fait dans leurs droits et ne devraient pas avoir à supporter AL dans un cadre conçu pour les résidences permanentes.
Mais il reste encore beaucoup de zones grises.
Par exemple, selon Public, l’arrêt de la Cour suprême n’établit pas de loi. Néanmoins, cela pose la question : les collectivités locales peuvent-elles et doivent-elles continuer à concéder de nouvelles licences AL dans des immeubles dont le titre constitutif est de résidence permanente ?
D’autres questions portent sur, les autorités locales doivent-elles demander le titre constitutif de la propriété ? Devraient-ils ignorer complètement la décision? Que signifie la décision concernant les contrôles effectués par l’ASAE (l’agence de santé et de sécurité) ?
LE GOUVERNEMENT ADMET ANALYSER LA SITUATION.
Officiellement, le gouvernement dit qu’il « ne commente pas les décisions de justice et qu’il ne juge pas approprié de commenter l’impact de (cette) décision particulière », a déclaré la secrétaire d’État au Tourisme, au Commerce et aux Services, Rita Marques. Public.
Mais elle a concédé qu’il s’agira « d’analyser le sujet » pour la raison évidente que les conséquences sont potentiellement très dramatiques – notamment la probabilité d’une perte de recettes fiscales si les propriétaires fuient le régime AL.
Alors que les sources médiatiques reprennent Publique histoire l’ont souligné, dorénavant, selon l’arrêt, toute personne vivant dans une copropriété destinée à « l’habitation » se sentira plus habilitée à exiger la fin de ce type d’activité dans l’immeuble dans lequel elle réside – indépendamment du fait que cette AL fonctionne depuis des années ».
Les avocats prédisent déjà que les affaires judiciaires pourraient prendre des années avant qu’une résolution ne soit trouvée.
Qu’est-ce que tout cela signifie et qu’est-ce que cela pourrait signifier pour les propriétaires de biens locatifs ?
La décision ne peut être appliquée aux villas individuelles, même si elles font partie d’une copropriété résidentielle, étant donné qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un certificat de division (propriedade horizontale).
La décision a clairement été imaginée pour les immeubles d’appartements destinés à l’habitation, mais pourrait éventuellement s’appliquer aux propriétés de style maison de ville dans des copropriétés développées pour un usage résidentiel qui relèvent de la même classification (propriedade horizontale) que les appartements.
Cependant, les licences AL sur les propriétés potentiellement exposées à la décision sont toujours valables et resteront en place jusqu’à ce qu’une plainte officielle soit déposée auprès des autorités, auquel cas une licence AL peut être révoquée.
