Alors que les bonnes nouvelles sont rares dans le monde, un rayon de soleil a éclaté sur le Portugal cette semaine lorsque le cabinet de conseil en investissement immobilier Savills a annoncé que le pays avait enregistré la plus forte augmentation de l’investissement immobilier en Europe du Sud l’année dernière.
De 2021 à 2022, le volume d’affaires a augmenté de 67 % pour atteindre 3,3 milliards d’euros.
L’attrait du Portugal a battu à la fois l’Italie et l’Espagne, les autres « leaders dans le domaine ».
Savills a décrit le bond des investissements comme une forme de rebond après le marasme de la pandémie. Mais le Portugal a aussi des nuages d’orage à l’horizon : les propositions du gouvernement pour résoudre la crise du logement au Portugal dont beaucoup se plaignent sont « une attaque contre la propriété privée ».
La bonne nouvelle ici, c’est qu’il y a eu tellement de recul contre le plan « Mais Habitação », que même son calendrier a été retardé.
Initialement, le programme devait être en consultation publique depuis un mois, avec une décision en Conseil des ministres cette semaine.
Désormais, après le lobbying des conseils municipaux, la consultation publique a été prolongée jusqu’au 24 mars – les décisions du gouvernement devant être prises en deux étapes.
Partout dans le monde, les agents immobiliers, notamment en Algarve, espèrent les mesures les plus controversées – la suppression des visas dorés ; les nouvelles limites au régime d’Alojamento Local (locations à court terme) et l’idée de louer de manière coercitive des propriétés vacantes pour une « location accessible » ultérieure – sont toutes abandonnées.
Comme beaucoup l’ont souligné, ils sont plus susceptibles de faire gagner de l’argent aux avocats que d’aider à résoudre la crise du logement dans le pays.
« Tout le monde dans l’industrie espère simplement que le gouvernement verra le sens », nous dit Jorge Pereira, directeur des ventes et du marketing de Fine & Country Algarve. « Les visas dorés semblent être utilisés comme bouc émissaire, alors que le programme a apporté une richesse incroyable au pays. »
Il existe également une grande confusion quant à ce qui pourrait arriver à ce que l’on appelle dans l’industrie les « fonds de visa doré » – des investissements en capital-risque dans des entreprises souvent durables, comme l’aquaculture, l’énergie solaire, l’agroalimentaire – dans lesquels les actionnaires bénéficient de visas dorés (nom officiel : ARI, pour Autorisation de Résidence par Investissement).
Vont-ils eux aussi se voir retirer leurs visas lors de leur renouvellement (comme le gouvernement l’a laissé entendre, ce qui arrivera aux détenteurs de visas dorés, « à moins qu’ils ne vivent dans leurs investissements ou ne les louent sur le marché à long terme ») ?
« Vous ne pouvez pas vivre dans un fonds d’investissement ou le louer », dit Pereira à l’évidence. « Qu’est-ce que le gouvernement pense qu’il réalisera en arrêtant ce programme ? »
Cela conduit à toutes sortes d’autres questions. Le gouvernement voulait-il dire qu’il voulait arrêter les visas dorés simplement à des fins d’habitation, ou trace-t-il une ligne sous l’ensemble du régime ?
Un texte sur la page officielle de l’Ordem dos Advogados (Association du Barreau) a suggéré ce dernier, informant les gens qu’à sa connaissance, toute demande de visa doré reçue par l’agence SEF des frontières et des étrangers après le 16 février ne sera pas acceptée.
Les investisseurs craignant le pire consultent déjà des avocats ; certains parlent de monter un recours collectif contre l’État portugais ; en bref, la prédiction selon laquelle les avocats tireront le meilleur parti de la politique de « Mais Habitação » prend déjà forme.
Quant aux « projets » visant à limiter le régime d’Alojamento Local (locations à court terme), cela est plus susceptible de « tuer le tourisme », disent ceux qui vendent des biens.
« Ce que nous comprenons, c’est qu’en plus de ne pas autoriser d’autres propriétés pour Alojamento Local, l’intention est de rendre les licences applicables aux propriétaires, et non à leurs propriétés, de sorte que lorsqu’ils les vendront finalement, la maison / l’appartement ne pourra plus être loués sur le marché touristique », explique Pereira. « Ce que cela signifie, à long terme, c’est que moins de touristes viendront ici ! Ils iront vers d’autres destinations où des règles comme celle-ci n’ont pas rongé l’approvisionnement.
Moins de touristes venant ici aura également un impact sur les entreprises dans tout le pays.
Bizarrement, l’opposition au programme ‘Mais Habitação’ du gouvernement vient à peine des partis politiques. Les médias nationaux commencent à expliquer pourquoi : ils y voient le gouvernement jouant beaucoup plus à un jeu d’attrape-vote qu’à une tentative sérieuse de s’attaquer au problème du logement au Portugal ; les partis d’opposition ne veulent donc pas tomber dans un piège qui pourrait leur faire perdre des voix.
Même le projet de louer de manière coercitive des propriétés habitables vacantes à des propriétaires privés, pour les louer à des prix accessibles (avec de faibles avantages fiscaux pour les propriétaires malchanceux) sonne creux : les propriétaires seront libres de contester les saisies coercitives devant les tribunaux, tandis que l’entité qui possède la plus grande quantité de biens vacants dans le pays est … l’État portugais.
Écrire dans Observateur en ligne mardi, le spécialiste des sciences sociales Manuel Villaverde Cabral suggère que le gouvernement tente de résoudre la crise du logement par la propagande.
Même le ministre du Logement est si jeune qu’il altère le sentiment de confiance. A 34 ans, Marina Gonçalves a gravi les échelons socialistes dès l’université. Elle n’a jamais travaillé dans le secteur privé, ni dans le monde apolitique. Elle insiste sur le fait que le souci du gouvernement est de « garantir que les Portugais puissent entretenir les maisons dans lesquelles ils vivent, qu’elles soient louées ou hypothéquées ».
Pourquoi alors la nécessité de ravager des régimes qui finalement créent des emplois et de la richesse ? Ne sont-ce pas le genre d’activités qui emploient des Portugais ?
Selon Cabral, le programme de logement du gouvernement est « du sable dans les yeux des gens » – une ruse politique pour dresser les pauvres contre les riches.
« Le PS n’a rien d’autre à donner que de la propagande et fait de l’accaparement des voix avec des promesses populistes voire racistes qui ont peu de chances d’accomplir les desseins d’un parti en crise manifeste », conclut-il.
Ainsi, l’accent est maintenant mis sur les 10 prochains jours, pour essayer de s’assurer que le refoulement se traduit par une réécriture.
Même le président Marcelo Rebelo de Sousa a comparé le plan « Mais Habitação » à un melon, suggérant que personne ne peut dire à quel point il est bon tant qu’il n’est pas ouvert. Certes, une inspection superficielle indique qu’il sent nettement mauvais. Le melon est un anagramme de « citron », qui est aussi un argot pour « défectueux, un raté ».
Soutien aux plans de logement du gouvernement
Le seul groupe qui semble être en faveur des mesures « Mais Habitação » sont les associations de locataires à Lisbonne, représentant les plus vulnérables de la société. Leur enthousiasme se concentre sur les clauses dans lesquelles le gouvernement promet de payer les loyers impayés et d’aider aux paiements hypothécaires en cas de besoin urgent.
Interrogée en direct à la télévision pour un certain nombre de familles, la politique « Mais Habitação » était susceptible d’aider financièrement, la ministre du Logement, Marina Gonçalves, a déclaré « environ 100 000 ».
En d’autres termes, le plan du gouvernement est de mettre en péril une part importante des investissements étrangers pour aider 10% de la population.
Cela pourrait être de la propagande. Cela pourrait également être un autre moyen de faciliter l’éviction d’António Costa à temps pour les élections européennes de 2024 (on a toujours dit qu’il envisageait ses chances en tant que prochain président du Conseil européen).
Une chose que les détracteurs disent que ce n’est certainement pas une solution à la crise du logement du pays.
