Le marché locatif du Portugal est en pleine tourmente avec de nouvelles restrictions en matière de licences, une fiscalité plus élevée, une attaque pure et simple contre les propriétaires d’appartements en location, la confusion et un vote de « censure » de la part des propriétaires qui omettent ou refusent de fournir des informations financières pour conserver leur logement existant. Appartement Local (AL).
À Lisbonne, Porto et dans la majeure partie de l’Algarve, aucune nouvelle licence AL ne sera délivrée pour les appartements avant le 31 décembre 2030, les maisons de ville et les villas indépendantes étant exemptées.
Le marché de la location touristique au Portugal est-il désormais inexploitable ou existe-t-il des moyens d’augmenter les retours sur investissement en 2024 et au-delà ?
Malgré les changements politiquement motivés sur le marché de la location à court et moyen terme, le Portugal reste un environnement favorable pour les investisseurs ; tout dépend de l’endroit où vous achetez.
L’intérieur rural du Portugal, défini comme les zones communales à faible densité de population, a évité bon nombre des récents changements désagréables dans le secteur de la location touristique à court terme et connaît une demande saine de la part de ceux qui recherchent des rendements à deux chiffres pour leurs investissements immobiliers.
Les conseils municipaux décident désormais des nouvelles demandes de licence AL. Inévitablement, cela créera des retards et de la confusion, car de nombreuses municipalités peuvent traiter les demandes d’AL de la même manière qu’elles traitent les demandes de planification, laissant les propriétaires fonciers attendre des années sans aucun moyen de suivre les progrès et une politique de « communication zéro » est la norme.
Le Premier ministre sortant, António Costa, a affirmé qu’il cherchait à « équilibrer les besoins locaux en matière de logement et le tourisme qui stimule l’économie ». Il est clair qu’il a échoué sur les deux points, car rien ne prouve que les familles à faible revenu disposent de davantage de choix de propriétés à loyer modique, mais il est clair que moins de propriétés AL enregistrées sont désormais disponibles pour le tourisme.
En juillet 2023, le Resident a interviewé Eduardo Miranda, président de l’association Alojamento Local em Portugal (ALEP)dans lequel il a fustigé les nouvelles règles du gouvernement pour AL.
« Ces changements font reculer 15 ans de progrès car l’État rend impossible aux propriétaires de louer leur bien légalement. Nous savons que la demande pour ces logements de vacances a toujours existé, et AL a réussi à la commercialiser sur le marché légal, créant ainsi des emplois et payant des impôts en cours de route. Aujourd’hui, nous faisons un grand pas en arrière. »
Les rendements locatifs (ROI) à Lisbonne affichent des chiffres qui peinent à dépasser les 5 % annuels. Les investisseurs ont été conditionnés à s’attendre à un rendement locatif de 5 à 8 % pour l’immobilier portugais, alors comment augmenter ce rendement ?
De nombreuses zones rurales du Portugal connaissent des conditions économiques parfaites, caractérisées par de faibles coûts d’achat de propriétés et des revenus supérieurs à la moyenne provenant de l’activité de location à moyen et court terme.
Dans la région du Centre-Ouest, entre autres points chauds, il existe une nette pénurie de propriétés locatives sur le marché, combinée à une offre excédentaire historique de maisons pouvant être reconverties en propriétés locatives.
Qui « loue en milieu rural » et pourquoi ?
Les locataires comprennent ceux qui déménagent au Portugal et se laissent tranquilles pendant un certain temps, tout en recherchant calmement pour acheter leur propriété idéale. D’autres choisissent judicieusement de louer pendant que leur toit nouvellement acheté est en cours de rénovation. Beaucoup sont ici pour travailler à distance, y compris le nouveau groupe de « nomades numériques » qui ne veulent pas assumer la responsabilité de la propriété mais souhaitent bénéficier de la paix, de la tranquillité et des avantages environnementaux de la vie à l’intérieur du Portugal. »
Parmi les autres attirés par l’intérieur, on compte les nationaux et les étrangers qui préfèrent simplement louer, un choix parfaitement valable, alors que leur capital est déployé ailleurs.
Enfin, la demande de tourisme rural connaît une augmentation constante, car le coût des vacances en Algarve, à Lisbonne et à Porto devient prohibitif pour beaucoup, ce qui permet aux habitants de l’intérieur des terres de se rendre dans des destinations à des prix raisonnables. Quoi qu’il en soit, beaucoup préfèrent passer leurs vacances à la campagne, avec son style de vie en plein air, ses plages fluviales et ses restaurants à prix raisonnables, plutôt que les stations balnéaires et les villes bondées.
L’emplacement est essentiel, comme pour tout investissement immobilier, mais les chiffres sont convaincants. Basé à Coimbra Rural Properties travaille avec des investisseurs pour créer des propriétés AL-ready, en prenant des bâtiments plus anciens dans de belles zones et en les ajoutant au marché pour des locations à court et à long terme.
Pour ceux qui louent avec des contrats annuels, les prix dans la région Centre-Ouest varient de 550 € pcm pour un cottage T-2 rénové à 2 500 € pcm pour un manoir de campagne de luxe T-5 avec piscine et vastes jardins. Attendez-vous à avancer entre un et trois mois de dépôt.
À l’est de la région, à Castelo Branco, plus près de la frontière espagnole, attendez-vous à payer entre 350 et 450 € pour louer une propriété de village T-2 et entre 850 et 1 000 € pour un appartement de quatre chambres en ville.
Pour ceux qui cherchent à acheter et à rénover, attendez-vous à payer entre 200 et 500 € par m2 pour une rénovation et entre 600 et 800 € par m2 en frais de rénovation.
Les investisseurs sont avisés et se rendent compte qu’il existe encore une vie à deux chiffres sur le marché locatif malgré les efforts du gouvernement pour perturber un secteur qui fonctionnait bien et s’occupait de ses propres affaires.
Par Paul Rees
L’auteur dirige Rural Properties, une entreprise innovante qui investit dans la région centrale en achetant, rénovant et vendant des propriétés. Pour les demandes d’investissement : www.rural-properties.com ou contacter info@rural-properties.com
