La crise du logement ne pourra pas être résolue avec de simples ajustements. C’est la conclusion d’une étude du cabinet immobilier CBRE Portugal, qui estime qu’une transformation profonde du secteur est désormais nécessaire.
Selon ce rapport consacré au marché résidentiel portugais, augmenter l’offre de logements ne suffira pas à régler les difficultés actuelles. Les experts pointent un problème beaucoup plus structurel, lié à la démographie, aux politiques publiques et à l’évolution des modes de vie.
Le Portugal fait notamment face à un déséquilibre démographique important, avec une baisse de la natalité observée depuis plusieurs décennies. Depuis 2016, la croissance de la population repose essentiellement sur l’immigration, qui crée une demande immédiate en logements que le marché peine à absorber.
Paradoxalement, le pays dispose pourtant d’un parc immobilier très important : près de 6 millions de logements pour environ 4,1 millions de foyers. Mais une large partie de ces biens n’est pas utilisée comme résidence principale. Dans les régions métropolitaines de Lisbonne et Porto, environ un logement sur cinq reste ainsi hors du marché résidentiel classique.
Le rapport souligne également l’écart grandissant entre les salaires et les prix de l’immobilier. En 2024, le salaire net moyen au Portugal s’élevait à environ 1 266 euros par mois, tandis que la valeur médiane des logements atteignait 1 721 euros par mètre carré.
À Lisbonne, la situation est encore plus marquée : il faudrait aujourd’hui environ 90 mois de salaire moyen pour acheter un appartement de 50 m², contre 61 mois en 2011.
La faible construction de nouveaux logements aggrave aussi les tensions. En 2024, seulement 27 000 nouveaux biens ont été construits, alors que le marché enregistrait environ 170 000 ventes.
Face à cette situation, CBRE appelle à une réforme plus large du modèle immobilier portugais. L’étude recommande notamment de simplifier les procédures administratives, stabiliser la fiscalité et accélérer les autorisations de construction.
Le rapport insiste aussi sur la nécessité d’adapter les logements aux nouveaux profils de ménages. Aujourd’hui, 25 % des foyers portugais sont composés d’une seule personne, alors que le parc immobilier reste dominé par de grandes habitations souvent inadaptées aux besoins actuels.
Pour les experts, l’avenir du logement passera donc autant par la qualité du design et des typologies que par la quantité de nouvelles constructions.
Chris Graeme
