Photo: Renata Schiavon – AmCham
« Les investisseurs d’aujourd’hui recherchent autant la stabilité et la qualité de vie que le rendement. Si le Portugal attire, ce n’est pas un hasard. »
Le marché immobilier portugais ne cesse de battre des records : en septembre, les prix des logements ont bondi de 22,8 % sur un an, la plus forte hausse depuis 1988. Les évaluations bancaires atteignent 2 000 euros le mètre carré, après vingt-deux mois de hausse continue. Cette flambée a alimenté les craintes d’une bulle, mais les experts réunis par la Chambre de commerce américaine au Portugal (AmCham) se montrent rassurants : « Non, le marché reste solide », ont-ils affirmé lors de la conférence Living and Investing in Portugal: the New Frontier for North Americans à Lisbonne.
Un afflux record de capitaux étrangers
Selon João Bugalho, président du comité immobilier de l’AmCham et PDG d’Arrow Global Portugal, le pays attire une vague sans précédent d’investissements. En 2024, le Portugal a enregistré 13,2 milliards d’euros d’investissements directs étrangers, en hausse de 19 % sur un an, dont 11,1 milliards injectés directement dans des entreprises locales. Le stock total d’IDE atteint 200 milliards d’euros, soit 71 % du PIB.
Les capitaux américains y jouent un rôle de plus en plus déterminant. « Leur poids réel est bien supérieur à ce que laissent penser les statistiques », souligne Bugalho. Pour beaucoup, le Portugal séduit par son climat ensoleillé, sa sécurité, ses infrastructures touristiques et sa qualité de vie, autant d’arguments qui comptent dans les décisions d’investissement.
À Vilamoura, Arrow Global développe un ensemble d’actifs haut de gamme – hôtels, golfs, marina – destiné à une clientèle internationale fortunée. « Les Américains y voient un écosystème où immobilier et opportunités économiques se combinent », explique son dirigeant.
Stabilité politique et attractivité fiscale
Pour Miguel Marques dos Santos, associé du cabinet VdA Vieira de Almeida, le succès portugais repose sur un environnement juridique stable et prévisible, soutenu par la coalition au pouvoir. Le pays compte désormais 20 000 résidents américains, contre 2 000 en 2016, grâce notamment au programme de Golden Visa, même si celui-ci a été réorienté en 2024 vers l’investissement dans des fonds plutôt que dans la pierre.
Les États-Unis constituent aujourd’hui la première nationalité bénéficiaire du dispositif, devant la Chine et le Royaume-Uni. L’investissement institutionnel américain au Portugal est estimé à 12 milliards de dollars, dont 2,5 milliards sur les cinq dernières années.
« Les investisseurs recherchent désormais la stabilité, la durabilité et des projets alignés sur les critères ESG. Le Portugal a su aligner politiques publiques, innovation et attractivité », observe l’avocat.
Les réformes récentes — réduction de la TVA à 6 % sur certains logements abordables, simplification du droit foncier et mesures incitatives pour les promoteurs — renforcent cette dynamique, même si certaines lourdeurs subsistent, notamment dans les procédures locatives.
De la « Floride » à la « Californie » de l’Europe
Sur le plan fiscal, Bernardo Masteling Pereira, du cabinet Forviz Mazars, souligne que le pays reste « compétitif et attractif », grâce à son réseau de conventions internationales et à l’absence de taxes de sortie.
Le nouveau régime RNH 2.0 cible désormais les profils à haute valeur ajoutée dans les domaines de la recherche et de l’innovation, avec un taux d’imposition fixe de 20 % sur les revenus portugais et une exonération d’impôt sur les revenus étrangers pendant dix ans. En revanche, les retraités n’y ont plus accès.
« Le Portugal n’est plus la Floride de l’Europe pour les retraités, mais devient sa Californie pour les talents de la tech et de l’innovation », résume le fiscaliste.
Un marché dynamique, sans bulle
Pour Patrícia Barão, associée du cabinet immobilier DILS, la hausse des prix ne s’explique pas par une spéculation étrangère : 88 % des transactions concernent des familles portugaises. « L’offre de logements neufs reste insuffisante face à la demande, mais les banques prêtent avec prudence, et seuls 6 % des achats sont réalisés par des étrangers », précise-t-elle.
L’immobilier portugais demeure ainsi porté par la demande nationale, soutenu par un environnement économique assaini et une stabilité politique rare en Europe. Pour les investisseurs américains, cette combinaison de croissance, sécurité et qualité de vie fait du Portugal un pari sûr – et toujours très rentable.
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